LIBERDADE E LIMITAÇÕES CONTRATUAIS DO SENHORIO NOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO URBANO HABITACIONAL

Abstract

No presente trabalho, analisaremos a liberdade e as limitações enfrentadas pelo senhorio na celebração dos atuais contratos de arrendamento urbano. Também analisaremos brevemente as leis transitórias aplicadas aos contratos de arrendamento vinculistas ainda existentes e sua criação histórica.A princípio, as partes podem fixar livremente o conteúdo e as cláusulas do contrato nos termos do princípio da liberdade contratual. Uma vez celebrado o contrato, as partes de vinculam ao que foi pactuado.Esses contratos deverão ser celebrados por escrito, e sua duração ser acordado pelas partes, sendo possível estabelecê-lo por prazo certo ou por prazo indeterminado. Caso o prazo não seja especificado, entende-se que esse contrato foi celebrado por um prazo certo de cinco anos. No entanto, as partes têm a liberdade de estabelecer a duração do contrato, desde que seja por um período mínimo de um ano e máximo de 30 anos.A renovação automática pode ser afastada contratualmente, bem como, as partes têm a liberdade de escolher o prazo da renovação. Na ausência de previsão, a renovação ocorre por períodos iguais ao prazo de duração do contrato, ou pelo prazo mínimo de 3 anos, se este for inferior. As partes podem opor-se a renovação desde que comuniquem dentro do prazo determinado por lei. Embora esses prazos sejam imperativos, a jurisprudência tem admitido a possibilidade de as partes estipularem prazos de renovação superiores aos previstos em lei.Também foi abordado as formas de cessação do dos contratos que se operam por meio da revogação, denúncia ou resolução. Na revogação, as partes encerram o contrato de forma mútua e consensual.A denúncia pode ser realizada de forma livre ou motivada. Na denúncia livre, o senhorio pode encerrar o contrato sem apresentar justificativa, desde que comunique o arrendatário com uma antecedência mínima de cinco anos. Já na denúncia motivada, o senhorio encerra o contrato dentro das hipóteses trazidas pela lei. No entanto, observamos que nas poucas hipóteses estabelecidas pela lei, o legislador trouxe diversas imposições e restrições a fim de dificultar o exercício desse modo de cessação. Outro modo de cessação que analisamos é a resolução, onde o legislador trouxe algumas situações em que o senhorio pode rescindir o contrato antecipadamente, devido à conduta inadequada do arrendatário, quando esse estiver utilizando o imóvel para atividades ilegais, ou se estiver causando danos à propriedade, ou mesmo se estiver violando regras do condomínio ou cláusulas contratuais, o senhorio poderá rescindir o contrato antecipadamente. A resolução poderá ser exercida de forma judicial ou extrajudicial. A resolução judicial será cabível quando o fundamento estiver presente no art. 1083.º/2. Já resolução extrajudicial ocorrerá quando o arrendatário não paga as rendas ou se opõe à realização de uma obra ordenada pela autoridade pública.

AbstractIn this paper, we will analyze the freedom and limitations faced by landlords in the execution of current urban lease contracts. We will also briefly examine the transitional laws applied to still-existing lease contracts with restrictions and their historical creation. At first, the parties can freely determine the content and clauses of the contract following the principle of contractual freedom. Once the contract is concluded, the parties are bound by what was agreed upon. These contracts must be writing executed, and their duration must be agreed upon by the parties, with the option to establish a fixed or indefinite term. If the term is not specified, it is understood that the contract was entered into for a fixed term of five years. However, the parties have the freedom to establish the duration of the contract, provided it is from a minimum period of one year and a maximum of 30 years. Automatic renewal can be contractually waived, and the parties can choose the renewal term. In the absence of such provision, renewal occurs for periods equal to the contract duration or a minimum of 3 years if the duration is shorter. The parties may object to renewal by communicating within the time limit set by law. Although these deadlines are mandatory, jurisprudence has been allowing the possibility of the parties agreeing to renewal periods longer than those provided by law. We also addressed how contracts can be terminated through revocation or resolution. In revocation, the parties mutually and consensually terminate the contract. Terminations can be carried out through revocation, termination, or resolution. In revocation, the parties mutually and consensually terminate the contract. Termination can be made freely or motivated. In free termination, the landlord can terminate the contract without justification, provided the tenant is notified with a minimum of five years' notice. In motivated termination, the landlord terminates the contract within the cases provided by law. However, in the few cases established by law, the legislator has imposed several restrictions and limitations, making it difficult to exercise this termination approach. Another mode of termination that we analyzed is resolution. In this case, the legislator brought up some situations in which the landlord can terminate the contract in advance due to the tenant's inappropriate conduct when using the property for illegal activities. Additionally, if the tenant is causing damage to the property or even violating condominium rules or contractual clauses, the landlord may terminate the contract in advance. The termination can be exercised judicially or extrajudicially. Judicial termination will be applicable when the grounds are provided for in Article 1083/2. Extrajudicial termination will occur when the tenant fails to pay the rent or opposes the execution of work ordered by the public authority.