Valor de Mercado vs. Tipologia de reabilitação de edifícios antigos: caso de estudo em Viseu

Abstract

A reabilitação urbana vem ganhando cada vez mais peso na atualidade, sendo, frequentemente, tema de debate nos meios de comunicação social, nas entidades governativas locais e nacionais, no tecido empresarial, entre outros (Mestre, 2009), é objeto de inúmeros programas de promoção local e regional com apoios financeiros das entidades europeias. Nada melhor do que o desafio lançado com o “Plano de resgate da cidade com 2500 anos de história, Viseu Património”, para avançar com uma análise de valores de mercado de imóveis a reabilitar, coadjuvado com a tipologia de reabilitação de edifícios antigos. Local que reúne um número significativo de imóveis degradados e devolutos com necessidade de intervenção urgente. O aumento do nível de degradação proporciona o desinteresse da população pela vivência nestes locais, o definhamento das atividades comerciais, o aumento da insegurança, perda de qualidade de vida, levando à procura de alternativas na periferia, onde os preços são mais atrativos e as condições socioeconómicas são melhores. O lançamento do projeto “Viseu Património” será uma alavancagem no desenvolvimento do centro histórico, dando um novo folgo que poderá potenciar a entrada de novos operadores no mercado, incentivando o seu desenvolvimento e a chamada de população, fatores que poderão influir os valores de mercado dos imóveis. Estudos publicados pelo LNEC no âmbito do MAEC (método de avaliação do estado de conservação de edifícios), refere que não existe entre nós tradição de recolha e posterior análise de informação de índole económica sobre a reabilitação urbana e a reabilitação de edifícios. Os edifícios reabilitados podem ser concluídos mais rapidamente que edifícios construídos de raiz que obriguem à demolição prévia, a menos que seja necessária reconstrução estrutural. Sugere que a reabilitação normalmente demora entre metade a três quartos do tempo necessário para demolir e reconstruir a mesma área bruta. Como o tempo é dinheiro, maior rapidez, menor custo de financiamento e redução dos efeitos da inflação sobre os custos de construção, menor tempo de retorno do investimento. Os seguintes critérios são particularmente relevantes na discussão entre reabilitação/ reconstrução: Os custos; Patologias do edifício atual; Arquitetura do edifício; Aspetos do planeamento urbano e de infraestruturas sociais. A avaliação do imóvel com a opção de reconstruir, em comparação com o valor atual do edifício, deve ser feita em termos de rentabilidade e potencial de reabilitação, devendo ser analisadas as várias possibilidades. Os benefícios da reabilitação são também considerados em termos de redução dos custos associados ao consumo de energia. Além destes, a reabilitação também melhora a condição geral dos elementos do edifício, bem como o período do seu ciclo de vida. Demolir os edifícios em piores condições pode parecer a opção mais fácil e a mais rápida forma de reduzir a utilização de energia. No entanto, a demolição é lenta, cara e impopular. Ela provoca a própria oposição da comunidade de pessoas que supostamente beneficiam com as intervenções, sendo que a escolha de uma solução de intervenção é baseada em critérios económicos, sociais e técnicos. Por fim, refere-se que a manutenção de edifícios é responsável pela continuidade do seu uso e conforto. Tradicionalmente, há tendência para ser considerada um gasto, não obstante, uma estratégia eficiente de manutenção de edificado pode ser um factor benéfico. Segundo João Appleton (ENEC 2011), também por razões que se prendem com a sustentabilidade da construção, a reabilitação de edifícios antigos é hoje uma tarefa de maior importância em todo o mundo, por diferentes razões: Preservação dos valores culturais; Proteção ambiental; Vantagens económicas. Não é que seja possível reabilitar todos os edifícios, mas verifica-se, com facilidade que, na generalidade dos casos, reabilitar é compensador. Embora exista depreciação, que consiste numa perda de valor ao longo do tempo por fatores como a deterioração física, obsolescência funcional, económica e ambiental, o valor hedónico inverte essa tendência pelo efeito da idade num edifício. Este efeito verifica-se em edifícios situados em zonas históricas, nos quais grande parte dos imóveis ultrapassa a centena de anos.