O Contrato de Mediação Imobiliária – Da (In) Admissibilidade da Revogação Unilateral Pelo Cliente

Abstract

The present paper seeks to address the regime of the real estate agency agreement, governed by Law 15/2013 of February 8, characterizing and distinguishing it from similar legal systems, followed by a look into forms of terminating this contract, in particular the admissibility of unilateral termination. Customer’s stance on the admissibility or inadmissibility of such termination has implications for the consideration made to the mediator (remuneration) by the customer, which will also be addressed. Such a contract may take one of two forms: simple mediation or exclusivity. Under the simple mediation contract (without exclusivity clause), the mediator is free to develop the activity intended by the client, and can not be obliged to do so, keeping the client free to hire other mediators, as well as to conclude the contract With someone found by another mediator. Differently, under the exclusive mediation agreement, the mediator has an obligation to obtain an interested party in the contract, and the client assumes the obligation not to be able to appeal to another mediator for that purpose (simple exclusivity) or even to not be able to conclude the contract with third party raised by you (enhanced exclusivity). The subject of the real estate brokerage contract is the company (natural or collective person) of real estate mediation (which may be assisted by employees - technicians and solicitors), recipients and clients. The provision by the mediator consists of "seeking recipients" to carry out business aimed at "the constitution or acquisition of rights in rem in immovable property, as well as the exchange, transfer or lease of the same or the assignment of positions in Contracts that have the object of immovable property "(article 2, paragraph 1 of Law 15/2013). In turn, the client 's performance consists of the remuneration for the services agreed with the mediation company, which depends on the completion and perfection of the business targeted by the mediation exercise pursuant to article 19, paragraph 1 of Law 15/2013. Notwithstanding the typical nature of this scheme, the fact is that it is silent as regards the forms of termination of the scheme, which are not to be confused with the possibility of the customer withdrawing the business concerned, without prejudice to Article 19 (2) Of Law 15/2013

O presente trabalho pretende abordar o regime do contrato de mediação imobiliária, regulado pela Lei 15/2013 de 8 de fevereiro, caraterizando-o e distinguindo-o dos regimes jurídicos similares para depois abordar as formas de cessação deste contrato, em particular a admissibilidade da revogação unilateral. A posição adotada de admissibilidade ou inadmissibilidade de tal revogação por parte do cliente terá repercussões ao nível da prestação devida pelo cliente ao mediador (remuneração), sendo, também esta repercussão objeto de análise.Tal contrato pode assumir uma de duas modalidades: mediação simples ou em regime de exclusividade. No âmbito do contrato de mediação simples (sem cláusula de exclusividade) a mediadora tem a liberdade de desenvolver a atividade pretendida pelo cliente, não podendo ser obrigada a tal, mantendo, o cliente a liberdade de contratar outras mediadoras, bem como de celebrar o contrato com pessoa encontrada por outra mediadora. Diferentemente, no âmbito do contrato de mediação em regime de exclusividade a mediadora tem a obrigação de obter interessado no contrato e, o cliente assume a obrigação de não poder recorrer a outra mediadora para tal desiderato (exclusividade simples) ou mesmo de não poder celebrar o contrato visado com terceiro por si angariado (exclusividade reforçada).São sujeitos do contrato de mediação imobiliária, a empresa (pessoa singular ou coletiva) de mediação imobiliária (podendo esta ser auxiliada por colaboradores – técnicos e angariadores), os destinatários e os clientes.A prestação a cargo da mediadora consiste “na procura de destinatários” para a realização de negócios que visem a “constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis” (artigo 2º, n º1 da Lei 15/2013).Por sua vez, a prestação do cliente consiste na remuneração pelos serviços acordados com a empresa de mediação, a qual, depende da conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação nos termos do artigo 19º, n º1 da Lei 15/2013. Não obstante a tipicidade deste regime, o certo é que o mesmo é omisso no tocante às formas de cessação do mesmo, as quais não se confundem com a possibilidade de o cliente desistir do negócio pretendido, sem prejuízo do disposto no artigo 19º, n º2 da Lei 15/2013.